Kulturmiljø
Rammeområdet ligger i et udpeget kulturmiljø, kaldet "Købmandsgården Baagøe og Riber i Kullinggade"
Indenfor kulturmiljøet må der kun gives tilladelse til aktiviteter og anlæg som ikke forringer kvaliteten og oplevelsen af kulturmiljøet samt at de bærende bevaringsværdier ikke tilsidesættes.
De bærende bevaringsværdier er:
- Den smalle kaj i granitmaterialer skaber en karakteristisk nær sammenhæng mellem Dampmølle (Det gule pakhus mod nord) og havnebassin
- De smalle matrikler som forløber ubrudt fra husrækken mod Kullinggade til havnebassinet i Mudderhullet findes ikke bevaret andre steder på Svendborg Havn
- Det åbne rum mellem Baagøes to kornpakhuse og den direkte adgang til vandet er karakteristisk for denne del af kulturmiljøet
Kulturmiljøets bebyggede struktur er vist på kortet.
Indenfor rammeområdet findes der flere dominerende bygningsværker samt rumdannende bygninger som fortæller områdets historie. Kommuneplantillægget eller lokalplanen giver ikke mulighed for at nedrive eller ændre de udpeget bygninger. Der gives mulighed for nyopførelse af boligbebyggelse i den sydlige del af rammeområdet. Den nye bebyggelse vil ændre karakteren af en tømmerplads, men forsøge at bevare et udtræk af de ikke bevaringsværdige tømmerlader igennem facaderne på den ny bebyggelse.
Kommunen vurderer, at den nye bebyggelse vil ændre udtrykket af kulturmiljøet, men de vigtigste og dominerende bygningsværker indenfor kulturmiljøet vil fortsat være dominerende og rumdannende indenfor området.
Omdannelsen af området, fra et mere lukket erhverv til et blandet bolig og erhvervsområde vurderes at være med til at aktivere området, så besøgende vil få en lettere adgang til byrummene, end der er i dag. Kommuneplantillægget giver ligeledes nye anvendelsesmuligheder indenfor rammeområdet, så pakhusene fremadrettet kan benyttes til kulturelle og offentlige formål.
Kystnærhedszonen
Kommuneplantillægget ligger indenfor kystnærhedszonen og i byzone. jf. Planlovens § 11 f. stk. 4 gælder for planlægningen af den kystnære del af byzonen at kommunalbestyrelsen skal for de kystnære dele af byzonerne vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på:
- at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed,
- at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer,
- at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og
- at offentligheden sikres adgang til kysten.
Kommuneplantillægget fastsætter bebyggelsens maksimale højde til kote 19,8 (DVR90). Det fastsættes ligeledes, at der indenfor rammeområdet skal være en varierende højde i den opførte bebyggelse. For at opbløde bebyggelsens skala og sikre sammenhæng til det nære kystlandskab stilles krav om nedtrapning mod havnen og mod Kullinggade for at sikre en glidende overgang til bebyggelsens omgivelser. Bebyggelse mod havnen skal, ud over at trappe ned, vinkles i sin grundplan for at give bebyggelsen et opbrudt facade forløb.
På nabogrunden findes en ældre gassilo, genopført som kontor der går op til kote 20(DVR90). De fredet pakhuse ligger ligeledes i en variation med en maksimal højde på mellem kote 17,5(DVR90) samt et pakhus udenfor rammeområdet der ligger i kote 20,5(DVR90).
Det vurderes, at den fremtidige bebyggelse kan indpasses i den kystlandskabelige helhed, da de maksimale højder vil flugte med de eksisterende større bebyggelser i området.
Søndre Havn er et mindre havnerum og det er vigtigt at ny bebyggelse ikke kun vurderes i forhold til byens overordnede skyline, men også relaterer sig til Søndre Havns mindre skala.
Kommuneplantillægget ændrer ikke ved de eksisterende bygningsværker i bystrukturen, såsom pakhusene, villaen og pladskontoret.
Under de særlige bestemmelser i kommuneplantillægget fremgår det, at der i forbindelse med lokalplanlægning, skal sikres offentlig adgang til kysten og Baagøe og Ribers plads i overensstemmelse med de bærende værdier for Udviklingsplanen Fremtidens Havn. Ligeledes skal der arbejdes med offentlig adgang langs kysten, i overensstemmelse med den overordnede planlægning for Den Blå Kant. Dermed sikres den offentlige adgang til kysten.
Boligrækkefølgeplan
Boligrækkefølgeplanen skal sikre en hensigtsmæssig byudvikling og viser hvor kommunen prioriterer de kommende boligområder i henhold til den overordnede planlægning. Boligrækkefølgeplanen afspejler kommunens behov for nye arealudlæg til byvækst indenfor den 12-årige planperiode.
Rammeområdet er udpeget som en kategori 1, hvilket betyder:
- Boligområder, der umiddelbart kan lokalplanlægges for og efterfølgende bebygges
Dermed er planlægningen i overensstemmelse med boligrækkefølgeplanen. Dog udlægges området med en større bebyggelsesprocent, som kan give flere boliger. Hvilket vil ændre kommunens behov for nye arealudlæg i boligrækkefølgeplanen.
Fokusområde ved havvandsstigning
I kommuneplanen er store dele af midtbyen udpeget som fokusområde for oversvømmelsestruede områder ved havvandsstigninger. Oversvømmelsestruede områder er alle områder, som vil blive oversvømmet ved en 50 års hændelse, hvilket svarer til kote 2,60 meter.
I kommuneplanen er der opsat retningslinjer som sikrer, at der ikke planlægges for byområder der ikke kan klare eller ikke er sikret mod havvandsstigninger.
Der vil ud for Søndre Havn blive etableret afværgeforanstaltninger via projektet "Den Blå Kant", hvor der etableres sluseporte som beskyttelsesanlæg. Projektet for Søndre Havn har til formål at forebygge fremtidige oversvømmelser fra havet op til kote 2,5 m og på sigt 3 m for et samlet geografisk område ved Gasværkskajen, Kullinggade, Havnepladsen og Brogade samtidig med at højvandssikringen kan anvendes som offentlig stiforbindelse hen over vandet mellem Havnepladsen og Gasværkskajen.
Dermed vurderes det, at den fremtidige byudvikling af rammeområdet klimatilpasses de forventede havvandsstigninger.
Parkeringsnormen
Parkeringsnormen ændres i forhold til kommuneplanen. Der er på baggrund af analyser foretaget af midtbyens boligstørrelser og bilejerskab, vurderet at parkeringsnormen kan nedsættes i forhold til boligernes størrelse. Dermed skal boliger under 85 m² bruttoareal fastsættes parkeringsnormen til 0,8 parkeringsplads per bolig. For boliger større end 85 m² vil parkeringsnormen være som hidtil, 1 parkeringsplads per bolig.
For at imødekomme fremtidens behov for el-ladestandere, fastsættes der krav om opsætning af én el-ladestandere pr 10 parkeringspladser.
Dobbeltudnyttelse af parkeringspladser
Kommuneplantillægget giver mulighed for at en tredjedel af parkeringspladserne på terræn kan anlægges som dobbeltudnyttede parkeringspladser.
Planlægningen kan kun ske via en projektlokalplan, som denne planlægning vurderes at være. Ved pakhusene gives der mulighed for kulturelle formål, som derved vil have en anden anvendelsesmulighed end boligområdet. Anvendelsen ved pakhusene kan dog ligeledes udnyttes til boliger i en del af dem. Kommuneplantillægget giver mulighed for at der ikke placeres 100 parkeringspladser til dobbeltudnyttelse. Det vurderes at 100 parkeringspladser med dobbeltudnyttelse, udover parkeringen til boligerne vil være langt mere end området har brug for. Et mindre antal dobbeltudnyttede parkeringspladser vil effektiviserer udnyttelsen af eksisterende arealer og reducerer behovet for nye parkeringspladser.
Der er politisk givet mulighed for at dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne kan kombineres med indbetaling til parkeringsfonden.
Kommuneplantillægget har til formål at give mulighed for at områdets bebyggelsesprocent og den maksimale bygningshøjde forøges indenfor rammeområdet, for at muliggøre en mere fortættet udbygning. Udbygningen vil ske på arealet hvor de nuværende trælader står funktionstomme. Derudover nedsættes parkeringsnormen for boliger under 85 m2 samt mulighed for en anvendelse til offentlige/kulturelle formål.
Kommuneplanrammen indeholder følgende rammebestemmelser:
Plannavn: Blandet bolig- og erhvervsområde Kullinggade
Plannummer: 01.01.C4.059
Anvendelse generelt: Blandet bolig og erhverv
Plandistrikt: Svendborg Bymidte
Fremtidig zone: Byzone
Udstykningsforbud: Udstykning er tilladt inden for rammeområdet
Max. antal etager: 4
Max. bygningshøjde (m): 18,3
Områdets anvendelse: Blandet bolig- og erhverv, i form af rækkehuse/kædehuse, punkthuse, etageboliger, serviceerhverv, privat og offentlig service, administration, liberale erhverv og undervisning. Offentlige/kulturelle formål, kulturelle institutioner, offentlig administration samt hotel og vandrehjem.
Specifikke anvendelse: Kontor- og serviceerhverv, etageboligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse, kulturelle institutioner samt offentlige og private sundhedshuse
Bebyggelsesprocent: 150 % beregnet ud fra den enkelte ejendom.
Specifikke bestemmelser: Pladsen mellem de to pakhuse er fredet og der må kun i begrænset omfang etableres bebyggelse.
Der må kun opføres bebyggelse i den maksimale højde på midten af grunden. Den maksimale højde skal aftrappe mod Kullinggade og vandet.
Der vil være mulighed for at etablere en broforbindelse til gående fra vandsiden og ind på arealet.
I forbindelse med lokalplanlægning, skal der sikres offentlig adgang til kysten og Baagøe og Ribers plads i overensstemmelse med de bærende værdier for Udviklingsplanen Fremtidens Havn. Ligeledes skal der arbejdes med offentlig adgang langs kysten, i overensstemmelse med den overordnede planlægning for Den Blå Kant.
For etageboliger med et bruttoareal større end 55 m² og mindre end 85 m² er parkeringsnormen 0,8 pr. bolig. En tredjedel af parkeringspladserne på terræn kan anlægges som dobbeltudnyttede parkeringspladser.
Kort over rammeområdet og omkringliggende kommuneplanrammer med anvendelser vist.