Bolig

Der findes tre forskellige boligtyper:

• Åben-lav boligbebyggelse
• Tæt-lav boligbebyggelse
• Etageboliger

Der er forskellige principper for opdeling af boliger for hhv. åben-lav, tæt-lav bebyggelse og etageboliger. Principperne fremgår af illustrationen herunder.

De bygningregulerende bestemmelser fastlægger bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, der er en forudsætning for at give tilladelse til større bygge- og anlægsprojekter. Disse bestemmelser drejer sig især om, hvad et område må bruges til, og hvor meget og hvor højt der må bygges. I rammerne kan der også fastsættes andre typer af bestemmelser, f.eks. om størrelsen af friarealer og parkeringsarealer, hensyntagen til trafikstøj, bevaring af bebyggelse, detailhandel mv.

 

Grundstørrelser

I forbindelse med yderligere udstykning af allerede bebyggede områder eller i forbindelse med lokalplanlægning af nye boligområder skal det sikres, at:

Grunde udlagt til åben-lav bebyggelse i form af enfamiliehuse skal have et grundareal på min. 700 m². Der må som udgangspunkt kun opføres eller indrettes én bolig på hver grund.

Grunde udlagt til åben-lav bebyggelse i form af tofamiliehuse skal have et grundareal på min. 1.000 m². Ved udstykning skal hver bolig have et areal på min. 500 m².

Grunde udlagt til tæt-lav bebyggelse i form af dobbelthuse skal have et grundareal på min. 1.000 m² ekskl. eventuel adgangsvej. Ved udstykning skal hver bolig have et areal på min. 500 m².

Grunde udlagt til tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse eller kædehuse skal for hver boligenhed have et grundareal på minimum 250 m² eksklusiv eventuel adgangsvej. I forbindelse med lokalplanlægning kan kravet også opfyldes med en gennemsnitlig grundstørrelse på 250 m² eksklusiv eventuel adgangsvej. I lokalplanen skal der fastsættes en bestemmelse for minimumsgrundstørrelsen (for eksempel 200 m²). Hvis der i en lokalplan ikke er bestemt en minimumsgrundstørrelse er minimumsgrundstørrelsen for den enkelte boligenhed 250 m².

Ved lokalplanlægning skal det sikres, at der udlægges fælles friarealer. Der henvises til afsnittet om fælles Opholdsarealer.

I lokalplaner skal der stilles krav om, at arealer udlagt til fælles friarealer ikke kan medregnes ved beregning af grundstørrelserne for byggegrundene. Der kan i særlige tilfælde fraviges fra dette, når det er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionsmæssige hensyn. 

Bebyggelsesprocent

Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat i den enkelte boligramme. 

Bebyggelsesprocenten er defineret som etagearealets procentvise andel af grundens areal, jf. bygningsreglementets beregningsregler.

I lokalplaner skal der stilles krav om, at områder udlagt til fælles friareal, vejarealer o.lign. som udgangspunkt ikke kan medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten. Der kan i særlige tilfælde fraviges fra dette, når det er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionsmæssige hensyn.

Se nedenstående principper for beregning af bebyggelsesprocenten for forskellige boligtypologier (hhv. åben-lav énfamiliehus, tæt-lav rækkehus og etageboliger): 

Etageantal

Det maksimale antal etager er fastsat i den enkelte boligramme.

Det maksimalt tilladelige antal etager er inklusiv tagetage og kælder, hvis kælderloftet ligger mere end 1,25 m over naturligt terræn. Se illustration herunder.

Er en kælder placeret ved niveauspring i terræn skal kælderen ikke medregnes som en etage, hvis der er tale om mindre frilægning i naturligt terræn, mens en større frilægning af kælderen (evt. som følge af en udgravning af terrænet), vil regnes som en etage.

En ½ etage betragtes som en udnyttet tagetage udformet som sadeltag. På et byggeri med udnyttet tagetage, svarende til ½ etage, må trempelhøjden ikke overstige 1 m, og kviste må ikke udgøre mere end 50 % af taglængden. I lokalplanlægningen kan trempelhøjden fastsættes til en større højde på baggrund af lokale særlige forhold og lokal byggeskik.

Bygningshøjde

Den maksimale bygningshøjde er fastsat i den enkelte boligramme.

Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles højder fra et eller flere fastsatte niveauplaner, jf. bygningsreglementet eller bestemmelser fastsat i lokalplanen herfor.

Tagetager

Bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent og maksimal etageantal kan overskrides ved nyindretning af beboelse i eksisterende udnyttelige tagetager (opført før 1/1 2009), ligesom der kan ses bort fra de heraf affødte opholdsarealkrav, såfremt forholdene betragtes som tilfredsstillende.

Huludfyldning

I forbindelse med huludfyldning i en randbebyggelse kan der ske overskridelse af kommuneplanens rammebestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent, såfremt det er begrundet i arkitektoniske forhold og bygningens indpasning i gadebilledet. Krav til opholdsarealer fastlægges på grundlag af en konkret vurdering af områdets karakter og tæthed. Det bemærkes, at etablering af opholdsarealer går forud for parkeringspladser.

Affaldssortering

Ved lokalplanlægning skal der sikres et areal til brug for overdækket affaldssortering for samlede bebyggelser.

Arkitektur og ydre fremtræden

I lokalplanlægningen skal hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning og en tilpasning til omgivelserne være bestemmende for bygningsstørrelse, udformning, bebyggelsens ydre fremtræden, parkering og adgangsforhold, således området får karakter af et sammenhængende boligområde.

I lokalplanlægningen skal der stilles krav om, at blanke og reflekterende tagmaterialer, som f.eks. glaserede tagsten, som udgangspunkt ikke tillades. På ældre byggeri, hvor f.eks. glaserede tegltag har været at finde på den oprindelige bygning, kan der tillades blanke og reflekterende tagmaterialer.

Specielle bygningsdele

I lokalplaner kan kommuneplanens rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, bygningshøjde og maksimalt etageantal overskrides med den del, der medgår til enkelte angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionsmæssige hensyn.

Opholdsarealer

Opholdsrealer skal være regulære arealer, opholdsegnede og have rekreativ karakter, der gør dem anvendelige til ophold, leg og andre rekreative aktiviteter. Opholdsarealer og adgangen til disse skal indrettes således, at de kan benyttes af personer med handicap, og indrettes under hensyntagen til tilfredsstillende lys- og læforhold. Parkeringsarealer, adgangs- og tilkørselsarealer, og tekniske anlæg kan ikke regnes med i arealerne. Opholdsarealer indrettet på dæk i gårdrum, på større, fælles tagterrasser eller individuelle altaner større end 4,5 m² kan medtages i opholdsarealet.

Der gælder særlige bestemmelser for udlæg af opholdsarealer ved lokalplanlægning og for udbyggede områder. Se de generelle bestemmelser for Opholdsarealer.

Parkering

I forbindelse med nybyggeri, samt ændret anvendelse hvis parkeringskravet øges, skal der etableres parkeringspladser i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnormer. Se de generelle bestemmelser for Parkeringsnormer. 

Skilte

Der gælder særlige bestemmelser for skiltning for erhverv i forbindelse med bolig. Se de generelle bestemmelser for Skilte. 

Regnvandsbassiner

I planlægningen skal tilstræbes, at regnvandsbassiner laves for et eller flere delområder, således at de helt små bassiner for ét enkelt lokalplanområde så vidt muligt undgås. Regnvandsbassiner vil ofte kunne placeres mest hensigtsmæssigt i lavbundsområder tæt på vandløbene, som de afleder til. Såfremt der ikke er udpeget arealer til fælles regnvandsbassiner for bydelen eller rammeområdet, skal der forud for lokalplanlægningen udarbejdes en samlet plan for placering af regnvandsbassiner.

Regnvandsbassiner skal så vidt muligt udformes som naturlige småsøer, så de falder naturligt ind i terrænet og tilfører området naturmæssige eller rekreative kvaliteter. Der henvises i øvrigt til de generelle bestemmelser for Regnvandsbassiner.

Klima

For udpegede potentielle oversvømmelses- eller erosionstruede områder, stiller planlovens regler krav om etablering af afværgeforanstaltninger, når der planlægges for nye boligområder, fortætning af eksisterende by, særlige tekniske anlæg eller ændret arealanvendelse mv.

Afværgeforanstaltninger kan være krav om højde på sokkelhøjde på nybyggeri, konstruktion af kældervægge, sikring af opstigende vand fra kloakker i kælder m.m.  

Ved planlægning for nye boligområder, fortætning af eksisterende by, ændret arealanvendelse mv. i udpegede potentielle oversvømmelses- eller erosionstruede områder, er der krav om etablering af afværgeforanstaltninger. 

Afværgeforanstaltninger kan være krav om højde på sokkelhøjde på nybyggeri, konstruktion af kældervægge, sikring af opstigende vand fra kloakker i kælder m.m.

Der henvises i øvrigt til de generelle bestemmelser for Klima og miljøforhold samt afsnittet om Klimatilpasning.

Miljøforhold

I lokalplaner skal det sikres, at bebyggelse og primære opholdsarealer placeres og indrettes således, at beboerne og brugerne i fornødent omfang skærmes mod støj og anden forurening fra trafikanlæg, virksomheder, tekniske anlæg mv. Der henvises til de generelle bestemmelser for Støj.

Dette afsnit gælder for de områder, hvor der som uddybende beskrivelse af den specifikke anvendelse er angivet en anvendelse som 'Områder udlagt til boligformål i form af overvejende fritliggende enfamiliehuse'

Områder udlagt til boligformål i form af overvejende fritliggende énbolighuse skal fremstå som værende hovedsageligt bestående af fritliggende énbolighuse opført som åben-lav bebyggelse, mens mindre dele af området eller enkelte ejendomme kan fraviger herfra. Dog kan der ikke tilladeles opførsel af etageejendomme indenfor disse rammer.

Ved lokalplanlægning skal der stilles krav om, at området overvejende skal være i form af fritliggende énbolighuse udført som åben-lav boligbebyggelse. Det betyder, at mindre dele af området ved lokalplanlægningen kan fravige dette krav, fx ved planlægning for tofamiliehuse, dobbelthuse og tæt-lav boligbebyggelse.

Ved etablering af nye boliger i områder som allerede er bebygget og hvor der ikke lokalplanlægges for det enkelte boligbyggeri kan der opføres boligbebyggelse i form af både åben-lave og tæt-lav og med mere end 1 bolig, dog maksimalt 3 boliger.

 

I Kommuneplan 2021-33 er der særlig fokus på udviklingen og planlægningen for nye boligtyper, der afviger fra de traditionelle bebyggelse/bolig former  og typologier. 

Der opleves en større efterspørgsel efter at kunne planlægge for boligområder med fokus på fællesskaber, som f.eks. bofællesskaber og lignende bokoncepter. 

I disse koncepter arbejdes der ofte med mindre grundstørrelser, da formålet er at fællesarealer - og faciliteter prioriteres fremfor private haver.

Der kan i visse tilfælde, og i mindre omfang gives mulighed for arbejdet med med denne type bolig - og bebyggelseskoncept. 

En planlægning herfor kræver udarbejdelse af særskilt lokalplan og kommuneplantillæg. 

Principper for planlægning for nye boligtyper: 

• Særligt fokus på fællesskabsorienteret bebyggelse
• Fællesarealerne prioriteres fremfor de private haver, for at understøtte boligområder med fokus på fællesskaber, som f.eks. bofællesskaber og lignende boligtypologier.
• Fælles friarealer skal i disse tilfælde placeres centralt omkring bebyggelsen, og udformes som et gennemgående element i den samlede bebyggelsesplan.
• Opholdsarealerne skal være regulære arealer, opholdsegnede og have rekreativ karakter, der gør dem anvendelige til ophold, leg og andre rekreative aktiviteter.
• Særligt fokus på blandende boligtyper, anvendelser og multifunktionel bebyggelse og byrum 
• Særligt fokus på fællesfaciliteter som fælleshus og lignende 

Illustration af principper for planlægningen: